賃貸収入の税金はいくら？計算方法と確定申告のやり方を初解説

賃貸収入には毎月の家賃だけでなく、礼金や更新料、駐車場使用料、返還義務のない敷金なども含まれるため、税金の計算では収入と所得の違いを正しく理解することが大切です。
経費にできる費用や確定申告の基準を把握していないと、申告漏れや余計な税負担につながるおそれもあります。

本記事では、賃貸収入にかかる税金の種類、計算方法、経費計上、節税対策まで整理し、初めて申告する方にも分かりやすく丁寧に解説します。
賃貸収入の税金で迷いやすいポイントを整理しながら、申告前に確認しておきたい内容を見ていきましょう。

賃貸収入と不動産所得の違いを正しく理解しよう

賃貸収入と不動産所得は似ていますが、税金の計算では別のものとして扱われます。
賃貸収入は受け取る金額の総額、不動産所得はそこから必要経費を差し引いた利益です。

ここからは、賃貸収入と不動産所得の違いを正しく理解するために解説していきます。

賃貸収入とは？

賃貸収入とは、家賃だけでなく、礼金、更新料、管理費、共益費、駐車場代など、物件を貸すことで受け取る金額全体を指します。また、返還しない敷金や保証金も対象です。
さらに、自販機・看板・アンテナ関連の入金は、場所の貸付対価であれば不動産所得に含まれる可能性があります。

一方で、販売手数料や役務提供の対価などは所得区分が異なる場合があるため、契約内容に応じて確認が必要です。
そのため、家賃以外の入金も見落とさず、契約書や通帳の記録と照らし合わせて管理しましょう。
項目別に記録しておけば、不動産所得の計算や確定申告のときに収入漏れを防ぎやすくなります。

不動産所得とは？

不動産所得とは、賃貸収入から固定資産税、修繕費、管理委託料、ローン利息などの必要経費を差し引いた後に残る利益です。
つまり、受け取った家賃の総額ではなく、賃貸経営にかかった費用を反映した金額が所得税や住民税の計算基準になります。

そのため、必要経費を漏れなく整理できれば、課税対象となる金額を正しく把握しやすくなるでしょう。
毎年同じ基準で収入と支出を管理することが大切です。

両者の決定的な違いと税金計算への影響

賃貸収入は入居者などから受け取るお金の総額であり、不動産所得はそこから必要経費を差し引いた課税対象の利益です。
この違いを混同すると、経費を差し引かずに税金を多く払ったり、反対に申告漏れにつながったりします。

特に、総額だけを見て利益を判断すると、資金繰りや節税の判断を誤りやすくなります。
そのため、帳簿では収入と経費を分けて記録し、申告前に不動産所得の金額を確認してください。

家賃以外も対象になる！賃貸収入に含まれる7つの収入

賃貸収入には、毎月の家賃だけでなく、礼金、更新料、返還しない敷金、管理費、駐車場使用料なども含まれます。
申告漏れを防ぐには、どの入金が課税対象になるのかを先に整理することが大切です。

ここからは、家賃以外も対象になる！賃貸収入に含まれる7つの収入について解説していきます。

毎月の家賃収入

毎月の家賃収入は、賃貸経営で最も基本となる収入であり、契約書に定めた金額をもとに計上します。
また、実際の入金が遅れていても、請求する権利が発生した月の収入として扱う考え方があるため、滞納分も分けて管理しておく必要があります。

そのため、契約金額、請求月、入金状況を一覧で残しておくと、確定申告時に総収入金額を集計しやすくなるでしょう。

契約時に受け取る礼金

礼金は、入居者から契約時に受け取る返還不要のお金であり、税務上は家賃と同じく賃貸収入に含めます。
一度だけの入金なので見落としやすいものの、申告漏れがあると指摘を受ける原因になります。

そのため、契約書や領収書で金額を確認してください。
特に、礼金は年末の集計で抜けやすいため、管理会社からの精算書や入金履歴と照らし合わせ、受け取った年度の収入に入れる必要があります。

返還義務のない敷金・保証金

敷金や保証金は通常、退去時に返す預かり金として扱います。しかし、契約上返還しない部分が決まっている場合は、賃貸収入に含める必要があります。
返還義務の有無で税務処理が変わるため、契約書の文言を確認し、礼金と同じ課税対象として正しく計上しましょう。

特に、退去時の原状回復費に充てる預かり金と混同しやすいため、返還しない金額は契約時点で区分しておくことが大切です。

契約更新時の更新料

更新料は、入居者が契約期間満了後も住み続けるときに支払うお金で、受け取った年の賃貸収入として扱います。毎月の家賃とは異なりますが、所得税や住民税の計算に影響するため、更新時の入金記録を残し、申告時に忘れず反映してください。

また、更新に伴って不動産会社へ手数料を支払ったときは、経費にできることがあります。
そのため、収入と支出を同じタイミングで整理しておくと安心です。

入居者から徴収する管理費・共益費

管理費や共益費は、清掃、設備管理、共用部分の光熱費などに充てる名目で徴収していても、受け取った時点では賃貸収入になります。
一方で、実際に支払った管理費用は必要経費として扱えます。

そのため、入金額そのものを収入に含める処理を忘れてはいけません。
管理費や共益費を単なる預かり金のように扱わず、受け取った金額と支出した金額を分けて帳簿に残すことが大切です。

駐車場使用料

駐車場使用料は、物件の敷地内や付帯設備として駐車場を貸して得る収入であり、家賃と同じように賃貸収入へ含めます。
ただし、土地だけの月極貸しや時間貸し駐車場では、所得区分や消費税の扱いが変わることがあります。

そのため、入居者向けの付帯駐車場なのか、外部にも貸している駐車場なのかを整理してください。
契約形態と利用者の範囲を明確にしておくと、申告時の判断がしやすくなります。

自販機収入などのその他収入

自販機の設置料、看板料、アンテナ設置料などは家賃とは別の入金ですが、場所の貸付対価であれば不動産所得に含まれる可能性があります。
一方で、販売手数料や役務提供の対価などは所得区分が異なる場合があるため、契約内容に応じて確認が必要です。

少額でも継続して受け取る収入は、申告漏れにつながりやすいため、家賃収入と合わせて帳簿に記録しておきましょう。
また、管理会社の報告書や振込明細を確認し、年単位で漏れなく合算できる状態にしておくことが大切です。

賃貸収入にかかる税金の種類一覧

賃貸収入を得ると、所得税や住民税だけでなく、固定資産税、都市計画税、登録免許税、印紙税、条件によっては消費税も関係します。
税金の種類によって、発生する時期や経費にできるかどうかが異なります。

ここからは、賃貸収入にかかる税金の種類一覧について解説していきます。

所得に応じて課される所得税

所得税は、賃貸収入から必要経費を差し引いた不動産所得に対して課される国税です。
所得が増えるほど税率も上がるため、管理費、修繕費、固定資産税などを正しく経費に入れ、控除も反映させる必要があります。

また、所得税は給与所得など他の所得とも合算して計算します。
そのため、賃貸収入だけで判断せず、年間全体の所得構成を確認しながら納税額を見積もることが大切です。

翌年に支払う住民税

住民税は、前年の不動産所得をもとに翌年課される地方税です。
所得税の申告内容をもとに自治体が税額を決めるため、利益が増えた翌年は負担も大きくなりやすいでしょう。

そのため、6月ごろに届く納付書を見て慌てないよう、あらかじめ資金を残しておくことが大切です。
また、住民税は確定申告の時点で支払う税金ではないため、前年の利益が大きい年ほど翌年の納税に備える必要があります。

課税売上1,000万円超で発生する消費税

消費税は、前々年など基準期間の課税売上高が1,000万円を超える場合や、特定期間判定、適格請求書発行事業者の登録などにより、納税義務が生じることがある税金です。
事務所や店舗の賃料、駐車場代、自販機収入などは課税売上に含まれます。

一方で、居住用家賃は非課税です。そのため、収入の種類を分けて集計し、消費税の課税対象になる収入を整理しておきましょう。
また、消費税の判定は将来の納税義務にも関わるため、居住用と事業用の収入を分けて管理することが大切です。

毎年課税される固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課される地方税です。賃貸物件を持つ限り継続して発生し、春ごろに納税通知書が届くことが多くあります。
また、賃貸経営に直接関係する費用として必要経費にできる点も押さえておきましょう。

複数の不動産を所有しているときは、対象物件を取り違えないように整理し、納付後の控えも保管してください。

市街化区域で課される都市計画税

都市計画税は、市街化区域内に土地や建物を所有している人に課される税金です。
道路や下水道などの都市整備に使われるもので、固定資産税と一緒に通知されることが多くあります。

そのため、固定資産税だけを確認していると見落としやすい点に注意が必要です。
賃貸物件にかかる都市計画税は経費計上できるため、納税通知書の内訳を確認し、固定資産税と合わせて処理しましょう。

物件購入時の不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を購入、贈与などで取得したときに一度だけ課される地方税です。
毎年かかる税金ではありませんが、購入後しばらくして納税通知書が届くため、資金計画に入れていないと想定外の支出になりやすいでしょう。

また、物件によっては軽減措置を受けられることがあります。
そのため、購入前後に自治体の情報を確認し、納税通知が届く前に資金を準備しておくことが大切です。

登記の際にかかる登録免許税

登録免許税は、所有権移転登記や抵当権設定登記などを行うときに納める国税です。
物件購入、相続、融資利用時などに発生し、司法書士へ手続きを任せることも多くあります。

しかし、税額は取得費や経費処理に関わるため、明細を受け取って内容を確認してください。
また、登記費用一式に含まれていることが多いため、税額と司法書士報酬を分けて記録しておくと処理しやすくなります。

契約書に必要な印紙税

印紙税は、一定の契約書や領収書などの文書を作成したときに課される税金です。
賃貸借契約書でも必要になることがあり、印紙の貼り忘れや金額不足は過怠税につながります。
そのため、契約金額や文書の種類を確認し、作成時に処理を済ませておきましょう。

一方で、電子契約では印紙税が不要になることがあります。
紙の契約書を作るのか、電子契約にするのかを事前に確認することが大切です。

不動産所得で経費として計上できる項目

不動産所得を正しく計算するには、賃貸経営に関係する支出を経費として整理することが大切です。
固定資産税、保険料、減価償却費、修繕費、管理委託料などは、所得金額に影響します。

ここからは、不動産所得で経費として計上できる項目について解説していきます。

固定資産税などの租税公課

固定資産税、都市計画税、不動産取得税など、賃貸物件の所有や取得に直接関係する税金は、租税公課として経費にできます。
一方で、所得税や住民税のように個人へ課される税金は経費の対象外です。

そのため、物件にかかる税金と個人の税金を分けて処理してください。
また、納税通知書や領収書は経費の根拠になるため、年度ごとに保管し、賃貸物件以外の税金と混ざらないよう整理しておくことが大切です。

火災保険料・地震保険料

火災保険料や地震保険料は、賃貸物件を災害リスクから守るための支出であり、不動産所得の経費として計上できます。
ただし、自宅と賃貸部分が混在している場合は、面積などをもとに賃貸部分だけを按分する必要があります。

そのため、保険証券や支払い証明書を保管し、申告時に説明できるようにしておきましょう。
また、複数年分を一括払いした場合は、契約期間に応じた処理方法を確認することが大切です。

建物の減価償却費

建物の減価償却費は、取得価額を耐用年数に分けて、毎年少しずつ経費にする仕組みです。
現金の支出がない年でも経費にできるため、不動産所得の計算に大きく関わります。

一方で、土地は減価償却できないため、購入価格を建物と土地に分けて計算しなければなりません。
そのため、売買契約書や購入時の資料をもとに、構造ごとの耐用年数に沿って最初の設定を慎重に行うことが大切です。

修繕費・維持管理費

修繕費や維持管理費は、壊れた設備の修理、壁紙の張り替え、共用部の清掃など、物件を通常の状態に保つための費用です。
一方で、建物の価値を大きく高める工事は、修繕費ではなく資本的支出として扱うことがあります。

そのため、工事の内容や見積書の内訳を確認し、処理を分ける必要があります。
もし、修繕費に該当するか判断しにくい場合は、領収書や工事内容を残したうえで専門家へ相談してください。

ローン利息(金利部分)

賃貸物件の購入で借入をしている場合、経費にできるのは返済額のうち利息部分だけです。
元本の返済分は借入金を返しているだけなので、不動産所得の経費にはできません。
そのため、金融機関の返済予定表や明細を確認し、利息額だけを計上してください。

また、住宅用と賃貸用が混在している場合は、用途ごとに区分する必要があります。
特に、元利均等返済では毎月の利息額が変わるため、年間合計は明細をもとに処理しましょう。

管理委託料や仲介手数料

管理委託料は、家賃集金、入居者対応、建物管理などを不動産会社へ任せるための費用です。
また、仲介手数料は入居者募集時に不動産会社へ支払う報酬を指します。

どちらも賃貸収入を得るために必要な支出なので、契約書や請求書を保管し、漏れなく経費に入れましょう。
しかし、管理会社の年間収支報告書に費用がまとめられている場合は、個別の領収書と重複して計上しないよう確認が必要です。

青色事業専従者給与

青色事業専従者給与は、家族が賃貸経営に実際に従事している場合に、その給与を必要経費にできる制度です。しかし、青色申告や事業的規模などの要件があり、事前の届出も必要になります。

そのため、勤務内容、勤務時間、支払った金額の妥当性を記録しておくことが大切です。
また、家族へ実際に給与を支払っていても、要件を満たさない場合は経費として認められないことがあるため、制度利用前に条件を確認してください。

税理士・司法書士への報酬

税理士への確定申告依頼や税務相談、司法書士への登記手続き報酬などは、賃貸経営に関係する範囲で経費にできます。
一方で、個人的な相談や別事業に関する費用は、不動産所得の経費には含められません。

そのため、請求内容を確認し、賃貸物件に関わる部分だけを明確にして計上しましょう。
また、個人分と賃貸経営分が混在する報酬は、業務内容ごとに按分し、経費にできる範囲を整理しておくことが大切です。

知っておきたい賃貸収入の節税対策

賃貸収入の税負担を抑えるには、経費計上だけでなく、青色申告、減価償却、共済制度、インボイス対応などを組み合わせて考えることが大切です。
制度を正しく使えば、手元資金を守りながら賃貸経営を続けやすくなります。

ここからは、知っておきたい賃貸収入の節税対策について解説していきます。

青色申告で最大65万円を控除する

青色申告を選ぶと、一定の要件を満たすことで最大65万円の特別控除を受けられ、課税対象となる所得を減らせます。
ただし、複式簿記での記帳や期限内申告などが必要です。

そのため、会計ソフトを活用し、日頃から収入と経費を整理しておくと対応しやすくなります。
特に、事業的規模で賃貸経営をしている人は節税効果が大きいため、帳簿の付け方や電子申告の要件を早めに確認しておくとよいでしょう。

減価償却を活用した節税

減価償却は、建物や設備の取得費を耐用年数に応じて分割し、毎年の経費として計上する仕組みです。
現金の支出がない年にも所得を抑えられるため、賃貸経営では重要な節税対策になります。

そのため、購入価格、建物の構造、耐用年数を正しく把握し、長期的な税負担を見ながら活用してください。
また、建物本体と付属設備で耐用年数が異なることもあるため、分けて管理することが大切です。

小規模企業共済やiDeCoの併用

小規模企業共済やiDeCoは、将来の資金を積み立てながら、掛金を所得控除にできる制度です。
そのため、賃貸収入がある人にとって、税負担を抑えながら老後資金や退職後の備えを作る方法になります。

しかし、利用条件や掛金上限は制度ごとに異なります。節税効果だけを見て掛金を増やし過ぎると手元資金が不足することもあるため、納税資金や修繕費とのバランスを考えて検討してみてください。

インボイス制度が賃貸経営に与える影響

インボイス制度は、事業用物件の賃貸や駐車場収入など、消費税の課税取引があるオーナーに関係する制度です。一方で、住宅家賃は原則として非課税のため、すべての賃貸経営者に同じ影響があるわけではありません。

そのため、契約内容や取引先の状況を確認し、登録が必要かどうかを判断しましょう。
登録すると消費税の申告義務が生じることもあるため、税負担や契約継続への影響を比較することが大切です。

まとめ：賃貸収入の税金や確定申告のポイントを総整理

賃貸収入の税金を正しく管理するには、家賃以外の収入も含めて総収入を把握し、必要経費を差し引いた不動産所得を正確に計算することが大切です。
一方で、元本返済分や個人の所得税・住民税など、経費にできない支出もあります。

そのため、確定申告の要否、青色申告、減価償却、インボイス制度の影響を確認し、申告漏れや余計な税負担を防ぎましょう。
もし、判断に迷う場合は、早めに税理士などの専門家へ相談してください。