マンション経営の仕組みとお金の流れを解説

マンション経営は、部屋を貸して家賃収入を得たうえで、必要な費用や税金を差し引き、残った金額を利益として受け取る事業です。

ただし、家賃収入の総額と実際の手取りには大きな差があるため、お金の流れを分解しなければ採算を正確に判断できません。

そこで、収入の決まり方や支出の内訳、税金、管理方法を順に整理し、ご自身の条件に合うかどうかを判断できるように解説します。

マンション経営の基本の仕組み

マンション経営とは、所有または取得したマンションを人に貸し、家賃収入や売却益によって継続的な収益を得る事業です。

まずは、収益の源泉、一棟と区分という所有形態、アパート経営との構造上の違いをあらかじめ押さえる必要があります。

家賃収入と売却益という2つの収益源

マンション経営の収益は、毎月継続して受け取る家賃収入と、物件を売却した時に得られる売却益の2つに分かれます。

ただし、家賃収入は入居状況に応じて毎月発生する一方、売却益は物件を手放す時まで具体的な金額が確定しない点が大きな違いです。

そのため、家賃で借入金を返済しながら資産を保有し、将来の売却まで見据えて長期的に運用する方法が現在の主流です。

家賃が手元に残るまでのお金の流れ

入居者が支払った家賃は、そのまま利益になるのではなく、管理委託料やローン返済、税金、修繕積立を差し引いて手元に残ります。

例えば、満室時の家賃収入が年1,200万円の一棟マンションでは、管理委託料が5％前後なら年間約60万円です。

さらに、ローン返済に年700万円、固定資産税と都市計画税に年80万円、修繕積立に年60万円を充てると、残額は300万円になります。

そこから所得税と住民税も差し引かれるため、名目上の家賃総額に対して自由に使用できる現金は2割前後にとどまります。

ただし、これらの数字は立地や築年数、借入条件によって変わる一例であり、実際の水準はご自身の物件条件による確認が必要です。

そこで、複数の運用プランを同じ条件で並べる収益シミュレーションを行うと、手取り額の差を契約前に把握しやすくなります。

一棟経営と区分経営の仕組みの違い

一棟経営と区分経営の違いは、建物と土地をまとめて所有するか、マンションの1戸だけを所有するかという範囲にあります。

 一棟経営では土地と建物をまとめて取得するため、必要な初期費用が数千万円から数億円に達しやすい点が特徴です。

一方、区分経営は数百万円から数千万円で始めやすいものの、所有する1戸が空室になると家賃収入は発生しません。

また、区分経営では建物全体の管理を管理組合が担うため、管理の手間は抑えられますが、意思決定の範囲は限定されます。

そのため、土地をすでに所有している場合は一棟の建築、土地がない場合は区分や既存物件の購入が主な出発点です。

アパート経営との仕組みの違い

マンション経営とアパート経営を分ける主な要素は建物の構造であり、その違いは耐用年数や融資条件、家賃水準にも影響します。 一般に、マンションは鉄筋コンクリート造の3階建て以上、アパートは木造や軽量鉄骨造の2～3階建てを指すことが多いでしょう。

住宅用建物の法定耐用年数の目安は、鉄筋コンクリート造が47年、重量鉄骨造が34年、木造が22年です。

そのため、耐用年数が長い鉄筋コンクリート造は、木造より1年あたりの減価償却費が小さく、課税所得が大きくなりやすい傾向があります。

さらに、融資期間も建物構造や残存耐用年数を踏まえて判断される場合が多く、毎月の返済額にも影響が及びます。

マンション経営の収入が決まる仕組み

マンション経営の収入は、満室想定の家賃に実際の稼働率を掛けた金額を基礎として、家賃以外の収入を加えた合計です。

ここでは、空室による影響、家賃以外の収入、収益性を示す利回り、手元に残るキャッシュフローを順に整理します。

空室が収入を左右する仕組み

まず、満室を想定した家賃収入に実際の稼働率を掛けた金額が、入居状況を反映した年間家賃収入の実額になります。

ただし、物件広告に掲載される利回りは満室を前提とする場合が多いため、その数字だけで手取り額を判断するのは困難です。

例えば、先ほどの物件で10戸のうち1戸が空室になると、年間家賃収入は1,200万円から1,080万円へ下がります。

一方、管理費や税金などの支出はほとんど変わらないため、想定していた手取り300万円が180万円まで縮小する計算です。

そのため、稼働率を見込む際は、立地や間取りが想定する入居者の需要に合っているかを確認することが重要です。

家賃以外に発生する収入

マンション経営では、家賃だけでなく、礼金や更新料、駐車場代、自動販売機や看板の設置料なども収入として発生します。

ただし、これらの金額は家賃に比べて小さく、年間収入に占める割合も数％程度にとどまるのが一般的な水準です。

それでも、空室が生じた月の収入減少を補う要素にはなるため、事業計画を作る段階から収支へ織り込む必要があります。

また、更新料の有無や金額は地域の慣習と契約条件で異なり、更新料を設定しない地域もある点に注意が必要です。

表面利回りと実質利回りの違い

同じ物件であっても、経費を差し引く前の表面利回りと、経費を反映した実質利回りでは数値が大きく異なります。

表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割り、実質利回りは経費控除後の収入を物件価格と購入諸費用の合計で割ります。

例えば、年間家賃収入が1,200万円で物件価格が2億円の場合、計算上の表面利回りは約6.0％になる計算です。

さらに、年間経費を200万円、購入諸費用を1,000万円とすると、実質利回りは約4.8％まで下がります。

この年間経費200万円は、管理委託料60万円、固定資産税と都市計画税80万円、修繕積立60万円の合計です。

また、実質利回りの逆数は投資回収年数の目安として使用でき、4.8％なら回収まで約21年という見方ができます。

ただし、空室率や借入金利によって結果は変動するため、算出した年数を確定値として扱うことは避ける必要があります。

利益とキャッシュフローの違い

帳簿上の利益が黒字でも、ローン返済額が大きい場合は手元の現金が不足するため、利益と現金を分けて確認することが重要です。

利益は家賃収入から必要経費を差し引いた金額であり、キャッシュフローはローン返済まで反映した現金の増減を示します。

このずれには2つの要因があり、減価償却費は現金が出ていかない費用であっても、必要経費に算入される仕組みです。

一方、ローンの元本返済は現金が出ていくものの必要経費にはならず、利息部分だけが経費として扱われます。

そのため、マンション経営を継続できるか判断する際は、帳簿上の利益よりも返済後に残る現金を重視する必要があります。

マンション経営の支出の仕組み

マンション経営の支出は、開始時にまとまって発生する初期費用と、保有期間中に継続して発生する維持費用の2つに分かれます。

初期費用の目安は資料によって物件価格の8～10％から10～20％まで幅があり、頭金を含めるかどうかが数字を左右する要因です（2026年8月時点）。

そこで、ここでは頭金を除いた税金や手数料などの諸費用を、マンション経営における初期費用として整理します。

初期費用の内訳

初期費用には、物件の取得費や建築費だけでなく、不動産取得税や登録免許税、各種手数料、保険料などの幅広い支出が含まれます。

不動産取得税は固定資産税評価額を課税標準として計算され、原則として標準税率4％が適用される仕組みです。

ただし、住宅と土地を2027年3月31日までに取得した場合は、特例措置によって税率が3％へ軽減されます。

さらに、登録免許税や印紙税のほか、仲介によって物件を取得する場合には、所定の仲介手数料も別途必要です。

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合、価格の3％に6万円と消費税を加えた金額が基準となります。

また、支払時期は契約時や引渡時、取得から数か月後の納税通知後に分かれるため、時期ごとの資金準備が欠かせません。

毎年かかる維持費用の内訳

維持費用の中心となるのは、管理委託料、固定資産税と都市計画税、修繕積立、保険料、所得税、住民税などの項目です。

例えば、管理委託料は家賃収入の5％前後が1つの目安ですが、依頼する業務の範囲によって負担額は変わります（2026年8月時点）。

固定資産税の標準税率は1.4％であり、都市計画税の制限税率は0.3％です。

ただし、いずれの税率も市町村が条例で定めるため、実際の負担額は物件が所在する自治体の規定によって異なります。

修繕積立は1戸あたり月5,000～10,000円が1つの水準であり、築年数が進むほど必要額は増える傾向があります（2026年8月時点）。

そのため、現在は発生していない将来費用も毎年の積立額に換算して収支へ反映することが、資金不足を避けるうえで重要です。

ローン返済と収支の関係

ローン返済額は、必要経費にならない元本部分と、必要経費として扱われる利息部分の2つに分けて考える必要があります。

返済が進むにつれて利息の割合は低下するため、必要経費が減少し、その結果として課税所得は増える方向へ動きます。

また、金利が上昇すると返済総額は膨らみ、変動金利を選んでいる場合には、返済途中から毎月の負担が重くなる点に注意が必要です。

一方、借入期間を延ばせば毎月の返済額は抑えられますが、返済期間全体で支払う利息の合計額はさらに増加します。

したがって、帳簿上の黒字と手元の現金がずれる主な要因は、必要経費として扱われない元本返済にあるといえます。

マンション経営が節税につながる仕組み

マンション経営が節税につながるといわれるのは、所得税と住民税を圧縮する仕組みと、相続税評価額を下げる仕組みがあるためです。

ただし、いずれも制度上の効果であり、節税額が生じる前提には、帳簿上の赤字や保有資産の構成変更があります。

そのため、節税だけを目的にすると判断を誤るおそれがあり、経営の結果として得られる効果と捉える必要があります。

減価償却と損益通算による所得税の圧縮

建物の取得費は一度に全額を経費へ計上せず、法定耐用年数にわたり、減価償却費として毎年少しずつ配分する仕組みです。

その結果、現金支出を伴わない経費が生じるため、家賃収入が発生していても不動産所得が赤字になる場合があります。

そして、その不動産所得の赤字を給与所得などのほかの所得と相殺する制度が、所得税法で定める損益通算です。

ただし、土地を取得するための借入金に対応する利子部分は、損益通算の対象外として扱われる点に注意が必要です。

また、減価償却期間が終わると経費が大きく減り、課税所得が増えることで、以前より税負担が重くなる可能性があります。

この局面はデッドクロスと呼ばれるため、節税効果が続く期間には限りがあることを事前に確認しておく必要が欠かせません。

相続税の評価額が下がる仕組み

同じ金額の資産でも、現金として保有する場合と賃貸マンションへ組み替える場合では、相続税評価額が異なる点が特徴です。

まず、土地は貸家建付地として、自用地の評価額から借地権割合と借家権割合を掛けた金額が差し引かれます。

つぎに、建物は貸家として、固定資産税評価額から借家権割合を掛けた金額を差し引く方法によって評価されます。

さらに、貸付事業用の宅地は、一定の要件を満たせば200平方メートルまでの評価額を50％減額できる対象です。

これが小規模宅地等の特例です。

ただし、下がるのは相続税評価額であり資産そのものが減るわけではないため、納税資金や売却のしやすさは別に検討する必要があります。

そのため、相続を見据えて判断する際は、税理士と中立的な土地活用コンサルティングの双方へ相談すると、検討材料をそろえやすくなります。

団体信用生命保険による保障の仕組み

団体信用生命保険は、契約者に万一のことがあった場合、保険金によってローン残債が完済される仕組みの保険です。

その結果、残された家族には借入金のないマンションと、入居が続く限り得られる家賃収入が資産として引き継がれます。

このため、生命保険の代わりと説明されることがありますが、加入条件や保障内容は金融機関や商品ごとに異なります。

マンション経営を支える管理の仕組み

マンション経営は物件を所有すれば自動的に家賃が入るものではなく、入居者募集や契約、建物維持への継続的な対応が必要です。

そこで、誰がどの業務を担い、その対価として手元の収入がどの程度減るのかという役割分担を具体的に整理します。

オーナー自身が担う業務

管理会社へ業務を委託しても、賃料設定や修繕の実施判断、管理会社の選定と契約更新、確定申告はオーナーが担います。

いずれもマンション経営の方向性を決める重要な判断であり、単純な作業として外部へ切り離すことが難しい業務です。

管理会社に委託できる業務

入居者募集や契約手続き、家賃の集金と滞納督促、クレーム対応、共用部の清掃、設備点検などは管理会社へ委託できます。

委託料は家賃収入の5％前後が1つの目安ですが、委託できる具体的な対応範囲は管理会社ごとに大きく異なります。

そのため、募集や集金、クレーム対応、建物管理、原状回復のうち、どこまで料金に含まれるかは契約前に確認すべき項目です。

サブリース（一括借り上げ）の仕組み

サブリースでは、事業者が建物を一括で借り上げてオーナーへ賃料を支払い、入居者には事業者が転貸する形を取ります。

空室が生じても入金が途切れにくい一方、オーナーが受け取る金額は市場家賃より1～2割ほど低く設定されるのが一般的です。

ただし、保証されるのは一定の入金が続くことであり、契約期間中に賃料が同じ金額で固定されるとは限りません。

また、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律では、契約前の重要事項説明や誇大広告などの禁止が定められています。

したがって、将来の賃料改定条件や解約条件は、契約前に書面で確認する必要があります。

マンション経営を始めるまでの流れ

マンション経営の始め方は、土地を所有している場合の建築ルートと、既存物件を取得する購入ルートの2つに分かれます。

建築ルートでは相談と土地調査から始まり、事業計画や建築プランを検証して依頼先を決めた後、着工から完成まで6か月～1年ほどかかります。

一方、購入ルートでは物件確認、買付申込、融資審査、売買契約、決済、引渡しの順に進み、一般には数か月で完了する流れです。

ただし、計画の見直しや撤回がしやすいのは事業計画を検証している段階までであり、着工や契約後は判断を戻しにくくなります。

そこで、複数のプランを同じ前提条件で並べて数字を比較すれば、建築や購入を見送る選択肢も残しながら判断できます。

また、事業的規模で不動産貸付けを始めた場合は、開業日から1か月以内に個人事業の開業・廃業等届出書の提出が必要です。

その目安は貸室でおおむね10室以上、独立家屋でおおむね5棟以上です。

まとめ：仕組みを分解してから判断する

マンション経営は、満室想定の家賃に稼働率を掛けた収入から、管理委託料やローン返済、税金、修繕積立を差し引く事業です。

さらに、帳簿上の利益と手元の現金にはずれが生じるうえ、減価償却などによる節税効果にも継続期間があります。

そのため、この構造をご自身の土地や資金条件へ当てはめれば、建築や購入を人任せにせず、採算を踏まえて判断しやすくなります。

また、税務は税理士へ相談し、事業性はハウスメーカーや不動産会社に属さない第3者の立場から検証することが大切です。 株式会社土地活用コンサルティングでは、建築ありきではなく、見送る選択も含めて判断できるよう、土地の分析と収益シミュレーションを提供しています。