家の相続税はいくら？かからないケースと計算方法を解説

家を相続したとき、相続税がいくらかかるのか不安に感じる方は少なくありません。
相続税は家の評価額だけでなく、預貯金などを含めた遺産総額、相続人の人数、特例の有無によって大きく変わります。

本記事では、相続税がかかるケースやかからないケース、評価額の調べ方、計算手順、負担を減らす制度、申告時の注意点まで分かりやすく解説します。
家を受け継ぐ前後に必要な準備を知り、納税や手続きで慌てないための判断材料として、ぜひ参考にしてください。

家を相続したときに相続税がかかるケース・かからないケース

家を相続しても、遺産総額が基礎控除を超えなければ相続税はかかりません。
判断するときは、家や土地だけでなく、預貯金や株式なども含めて全体の金額を確認する必要があります。

ここからは、家を相続したときに相続税がかかるケース・かからないケースについて解説していきます。

基礎控除額を超えるかどうかが判断基準

相続税の有無は、家の評価額だけでなく、預貯金や株式などを含めた遺産総額が基礎控除額を超えるかどうかで決まります。
基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。

そのため、まずは全財産を一覧にし、控除額と比べてください。
もし、控除額を超えなければ、原則として相続税の申告は不要です。
早い段階で概算を出しておくと、申告の必要性や専門家へ相談すべきかを判断しやすくなり、必要書類も把握できます。

相続税がかからない代表的なパターン

相続税がかからない代表的な場合は、家や土地、現金などを合計しても基礎控除額の範囲内に収まるときです。
また、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例を使える場合は、評価額が高い家でも課税対象を下げられます。

そのため、遺産総額だけで判断せず、適用できる制度の有無まで確認してください。
評価額の根拠となる資料を残しておけば、相続人同士で内容を共有しやすく、申告が必要になった場合も慌てずに対応できます。

家の相続税評価額の調べ方

家の相続税を考えるときは、売却価格ではなく相続税評価額を確認します。
土地は路線価方式や倍率方式、建物は固定資産税評価額を基準にするため、評価の見方を分けて押さえることが大切です。

ここからは、家の相続税評価額の調べ方について解説していきます。

土地の評価方法（路線価方式・倍率方式）

土地の相続税評価は、地域ごとに路線価方式または倍率方式で行います。
路線価方式では道路ごとの1㎡単価に面積を掛け、倍率方式では固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算します。

そのため、まず国税庁の資料で対象地がどちらの方式に当たるかを確認してください。
また、土地の形や接道状況によって補正が必要になる場合もあるため、数字だけで判断せず、資料を残しながら計算することが大切です。

建物の評価方法（固定資産税評価額）

建物の相続税評価額は、原則として市区町村が算定する固定資産税評価額を使います。
市場価格や購入価格とは異なるため、売れそうな金額で判断しないよう注意してください。

また、固定資産税評価額は納税通知書で確認できます。
もし、手元に通知書がない場合は、市区町村で固定資産評価証明書を取得し、土地の評価額と合わせて相続財産に含めましょう。
資料を保管しておくと、相続人間でも説明しやすくなります。

マンションやタワーマンションの評価の考え方

マンションの相続税評価額は、建物部分の固定資産税評価額と、敷地権にあたる土地部分の評価額を組み合わせて考えます。
そのため、一戸建てとは確認する資料が異なり、専有部分や持分割合の確認も必要です。

特にタワーマンションは市場価格と相続税評価額に差が出やすいため、最新の評価ルールも確認してください。
また、計算の根拠を残しておくと、申告前の見直しや相続人への説明がしやすくなります。

家の相続税の計算方法を4ステップで解説

家の相続税は、家の評価額だけで決まるものではありません。
遺産全体を把握し、基礎控除を差し引いたうえで、法定相続分と実際の取得割合に沿って計算します。

ここからは、家の相続税の計算方法を4ステップで解説していきます。

ステップ1：相続財産の総額を把握する

相続税を計算するときは、まず家や土地だけでなく、預貯金、株式、自動車、貴金属などを含めた相続財産の総額を洗い出します。
一方で、借入金や未払い税金などの債務は差し引けるため、プラスの財産とマイナスの財産を分けて整理してください。

また、残高証明書や固定資産税の資料を集めておくと、金額の根拠を示しやすくなります。
相続人同士で同じ資料を確認できる状態にしておくことも大切です。

ステップ2：基礎控除を引いて課税遺産総額を算出

相続財産の総額が分かったら、そこから基礎控除額を差し引き、相続税の計算対象となる課税遺産総額を算出します。
基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で決まります。

そのため、控除後の金額が0円以下であれば、原則として相続税は発生しません。
しかし、特例を使うことで税額が下がる場合は申告が必要になることもあるため、制度の条件も合わせて確認しましょう。

ステップ3：法定相続分で分けて総額を計算

課税遺産総額を求めた後は、いったん法定相続分どおりに分けたものとして、各相続人の仮の相続税額を計算します。
例えば、配偶者と子ども2人が相続人なら、配偶者が2分の1、子どもはそれぞれ4分の1です。

また、この手順は実際の遺産分割とは別に、相続税の総額を求めるために行います。
特に不動産は評価方法で金額が変わりやすいため、根拠資料を確認しながら進めてください。

ステップ4：取得割合に応じて各相続人の税額を算出

相続税の総額を計算した後は、実際に各相続人が取得した財産の割合に応じて、最終的な税額を割り振ります。
そのうえで、配偶者の税額軽減や未成年者控除など、個別に使える控除を差し引きます。

そのため、誰がどの財産を取得したのかを整理し、控除の対象になるか確認してください。
また、取得割合と控除内容を一覧にしておくと、納税額の説明や申告書の作成を進めやすくなります。

【ケース別】家を相続したときの相続税シミュレーション

家を相続した場合の税額は、評価額、相続人の人数、特例の有無によって変わります。
特例を使わない場合と、制度を使える場合では負担に大きな差が出ることも少なくありません。

ここからは、ケース別に家を相続したときの相続税シミュレーションについて解説していきます。

特例を使わない場合の試算例

特例を使わずに計算する場合は、家や土地の評価額と他の財産を合計し、基礎控除額を差し引いた残りが課税対象になります。
例えば、5,000万円の家を子ども2人で相続し、他の財産がなければ、基礎控除4,200万円を引いた800万円が対象です。

そのため、土地や建物の評価額が税額に直接影響します。
また、不動産は評価方法によって金額が変わるため、早めに資料をそろえて概算を確認してください。

小規模宅地等の特例を適用した場合の試算例

小規模宅地等の特例を適用できると、被相続人が住んでいた土地の評価額を最大80％減額できます。
例えば、6,000万円の土地が1,200万円まで下がれば、課税対象を大きく圧縮できます。

一方で、同居していたか、配偶者が相続するか、相続後も保有を続けるかなど、要件の確認は欠かせません。
そのため、試算の段階でも特例を使える前提だけで進めず、必要書類と適用条件を確認しておきましょう。

配偶者が相続した場合の試算例

配偶者が家を相続する場合は、配偶者の税額軽減により、1億6,000万円または法定相続分の多い金額まで相続税がかかりません。
例えば、家と預貯金を合わせて1億5,000万円を配偶者が取得する場合でも、税負担は生じにくいと考えられます。

一方で、この制度を使うには申告が必要になる場合があるため注意してください。
また、遺産分割の内容や評価額の根拠も整理しておくと安心です。

家の相続税を大幅に減らせる特例・控除制度

家や土地は評価額が高くなりやすいため、特例や控除を使えるかどうかで納税額が大きく変わります。
小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減などは、条件を満たせば負担を抑えられる制度です。

ここからは、家の相続税を大幅に減らせる特例・控除制度について解説していきます。

小規模宅地等の特例で最大80％減額

小規模宅地等の特例は、被相続人が住んでいた自宅の土地などについて、一定面積まで評価額を大きく下げられる制度です。
居住用宅地なら最大330㎡まで80％減額できるため、対象になれば相続税の負担を抑えられます。

しかし、相続人の居住状況や相続後の保有継続など、満たすべき要件があります。
そのため、評価額だけで判断せず、誰が土地を引き継ぐのか、申告期限までに条件を満たせるのかを確認してください。

配偶者の税額軽減（1億6,000万円まで非課税）

配偶者の税額軽減は、亡くなった方の配偶者が取得した財産について、1億6,000万円または法定相続分の多い金額まで相続税がかからない制度です。
そのため、配偶者が家や預貯金を多く受け継ぐ場合でも、税負担を抑えやすくなります。

しかし、制度を使うには遺産分割を行い、期限内に申告する必要があります。
また、二次相続で子どもの負担が増えることもあるため、分け方は家族全体で考えることが大切です。

配偶者居住権の活用

配偶者居住権を設定すると、配偶者は家の所有権を取得しなくても、亡くなった方の家に住み続けられます。
所有権と住む権利を分けて評価するため、配偶者が取得する財産額を抑えられる場合があります。

また、子どもなどが所有権を取得しても、配偶者の住まいを確保しやすい点も特徴です。
しかし、配偶者居住権は遺言や遺産分割協議で明確に定める必要があり、登記も忘れないようにしましょう。

生前にできる家の相続税対策

家の相続税対策は、相続が起きてからでは選択肢が限られるものです。
生前から財産の移し方や納税資金を考えておくことで、家族の負担を抑えやすくなります。

ここからは、生前にできる家の相続税対策について解説します。

暦年贈与で財産を計画的に移す

暦年贈与は、毎年110万円までの贈与であれば贈与税がかからない仕組みを使い、財産を少しずつ移す方法です。子どもや孫へ計画的に贈与すれば、将来の相続財産を減らしやすくなります。

一方で、名義だけを変えた預金や実態のない贈与は、税務上認められないおそれがあります。
そのため、贈与契約書や入金記録を残し、誰が自由に使える財産なのかを明確にしておくことが大切です。

住宅取得等資金の贈与の特例を活用する

住宅取得等資金の贈与の特例を使うと、親や祖父母から住宅購入資金を受け取るとき、一定額まで贈与税が非課税になります。
将来の相続財産を減らしながら、子どもや孫の住まいづくりを支援できる点が特徴です。

しかし、住宅の種類や入居期限、申告期限などの条件があります。
そのため、資金を渡す前に制度の対象になるか確認し、契約書や申告に必要な書類も早めにそろえておきましょう。

配偶者へのおしどり贈与を検討する

おしどり贈与は、婚姻期間20年以上の夫婦間で自宅やその取得資金を贈与するとき、基礎控除とは別に最大2,000万円まで控除できる制度です。
家の名義を生前に配偶者へ移せば、相続財産を分散しやすくなります。

しかし、この制度は一生に1度しか使えません。
また、贈与後の生活設計や将来の相続にも影響するため、どの範囲をいつ贈与するかを慎重に決める必要があります。

生命保険の非課税枠を活用する

生命保険金には「500万円×法定相続人の数」までの非課税枠があり、相続税対策と納税資金の準備を同時に進められます。
家を相続しても現金が不足しそうな場合、保険金は納税や代償金の支払いに役立ちます。

一方で、契約者、被保険者、受取人の組み合わせによって税金の扱いが変わる点には注意が必要です。
そのため、保険を使う目的を整理し、契約内容を確認しておきましょう。

空き地をアパートや駐車場として有効活用する

空き地をそのまま持っていると評価額が高くなりやすい一方、賃貸アパートや駐車場として活用すれば、相続税評価額を下げられる場合があります。
特にアパート用地は貸家建付地として評価されるため、節税効果を期待できます。

しかし、建築費や維持費、空室リスクも発生します。
そのため、税金だけで判断せず、収支計画や周辺需要を確認したうえで、活用するかどうかを決めることが大切です。

家の相続でよくあるトラブルと回避策

家は現金のように簡単に分けられないため、相続人が複数いる場合や住宅ローンが残っている場合にトラブルになりやすい財産です。
事前に分け方や返済の有無を確認しておくと、対立を防ぎやすくなります。

ここからは、家の相続でよくあるトラブルと回避策について解説していきます。

相続人が複数いるときの分割方法

相続人が複数いる場合、家を誰が取得するかを決めるには、共有名義、換価分割、代償分割などの方法を比較する必要があります。
共有名義は持ち分を分けやすい反面、売却や修繕で意見が割れやすくなります。

一方で、換価分割は売却代金を分けるため公平にしやすいものの、家を残せません。
そのため、家を残したいか、公平性を重視するかを話し合い、代償分割も含めて検討しましょう。

住宅ローンが残る家を相続するときの注意点

住宅ローンが残る家を相続するときは、家だけでなく返済義務も引き継ぐ可能性があります。
そのため、まずローン残高と団体信用生命保険の有無を確認してください。
保険で完済される場合もありますが、契約内容によっては返済が残ることもあります。

また、返済が難しいときは、相続放棄や売却も選択肢になります。
家族で早めに方針を決めておくと、手続きの遅れや負担の偏りを防ぎやすくなります。

不動産が原因の「争続」を防ぐ工夫

不動産をめぐる争続を防ぐには、誰が家を取得するのか、他の相続人へどのように調整するのかを生前から共有しておくことが大切です。
遺言書で方針を示し、家の評価額や売却見込み額を伝えておけば、不公平感を減らしやすくなります。

また、代償金を支払う場合は資金の準備も必要です。
そのため、相続人だけで話し合いが進みにくい場合は、税理士や司法書士などの専門家に相談しましょう。

まとめ：家の相続税はいくら？知って安心の基礎知識

家を相続した場合の相続税は、家の評価額だけでなく、遺産総額や基礎控除、相続人の人数、特例の適用可否によって変わります。
特に小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を使えるかどうかで、納税額に差が出る場合があります。

しかし、相続時精算課税制度により生前贈与で取得した宅地は、相続税の課税価格に加算される場合でも、小規模宅地等の特例は原則として適用できません。
相続開始時に取得した宅地等と区別しながら、評価額や必要書類を確認しましょう。