相続した不動産の固定資産税は誰が払う？納税義務者と手続きを解説

相続した不動産の固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者を基準に課税されますが、所有者が亡くなった場合は相続人が納税義務を引き継ぐことがあります。
また、相続登記が未了のままでも課税は続くため、納税通知書の送付先や未納分の扱いを確認することが大切です。

本記事では、固定資産税を負担する人の考え方、相続発生時の扱い、税額の調べ方まで詳しく解説します。

相続した不動産の固定資産税は誰が納める？

相続した不動産の固定資産税は、原則として毎年1月1日時点の所有者を基準に課税されます。
ただし、所有者が亡くなっている場合や遺産分割・相続登記が終わっていない場合は、相続人が納税手続きを引き継ぐことがあるでしょう。

まずは納税義務者の基本ルールについて解説します。

毎年1月1日時点の所有者が納税義務を負う仕組み

固定資産税は、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳などに所有者として登録されている人を原則の納税義務者として課税されるものです。
そのため、年の途中で売却や相続により所有者が変わっても、課税関係は1月1日の状況を基準に判断されます。

ただし、登記名義人がすでに亡くなっている場合は、現に所有している相続人などが納税義務者として扱われることがあるでしょう。
納税通知書の宛名だけで判断せず、相続発生日と1月1日時点の所有関係を確認してください。

所有者が亡くなった後は相続人へ納税義務が移る

不動産の所有者が亡くなると、被相続人が負っていた固定資産税の納付義務は、相続放棄などをしない限り相続人へ承継されます。
また、翌年以降に相続登記が済んでいない場合は、現に所有する相続人が固定資産税の納税義務者として扱われることがあります。

なお、自治体によっては、相続人代表者の届出や現所有者の申告を求められるため注意が必要です。
通知書が被相続人名義で届いた場合も放置せず、不動産所在地の市区町村へ連絡して必要な手続きを確認しましょう。

遺産分割協議が未了の場合は相続人全員が連帯して負担

遺産分割協議が終わっていない不動産は、相続開始後、原則として相続人の共有状態となります。
この場合、固定資産税について共有者が連帯して納税義務を負う扱いとなることがあり、自治体は代表者へ納税通知書を送付するのが一般的です。

また、実務では代表者がいったん納付し、相続人間で持分や合意内容に応じて精算する方法もあります。
そのため、誰が立て替えるか、最終的にどの割合で負担するかを早めに話し合い、支払記録を残しておくとトラブルを防ぎやすくなります。

相続登記後は翌年度以降の納税者が新しい名義人となるのが基本

相続登記をすると、不動産の登記名義が相続人へ変更されます。
ただし、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者を基準に課税されるため、登記が完了した直後からその年の納税義務者が切り替わるわけではありません。

なお、年内に相続登記が完了し、翌年1月1日時点で新しい所有者として登録されていれば、原則として翌年度の納税通知書はその所有者へ送付されます。
登記と固定資産税の課税時期を分けて理解し、自治体への届出が必要かも確認しましょう。

相続発生のタイミングで変わる固定資産税の負担者

相続が発生した年の固定資産税は、1月1日時点の所有関係によって扱いが変わります。
また、年の途中で不動産を売却しても、税法上の納税義務者が自動的に買主へ変わるわけではありません。

以下では、相続発生のタイミングで変わる固定資産税の負担者について解説します。

1月1日以前に相続が発生したケース

1月1日より前に所有者が亡くなり、相続登記が未了のまま1月1日を迎えた場合、固定資産税は亡くなった人へそのまま課税されるとは限りません。
地方税法上、登記名義人が死亡している場合は、1月1日時点でその不動産を現に所有している相続人などが納税義務者となることがあります。

また、遺産分割が終わっていなければ、相続人の共有状態として扱われるのが一般的です。
さらに、被相続人名義の通知書が届いた場合も、自治体へ相続発生を伝え、課税関係を確認しましょう。

1月1日以降に相続が発生したケース

1月1日時点では所有者が存命で、その後に亡くなった場合、その年の固定資産税は1月1日時点の所有者に対して成立した税金です。
死亡後は、その未納分を含む納付義務を相続人が承継することになります。

そのため、年の途中で相続が発生したからといって、その年の固定資産税が新たに相続人名義で課税し直されるわけではありません。
また、納税通知書の発送時期や名義は自治体の処理状況によって異なるため、相続人代表者の届出などが必要か確認しておきましょう。

年の途中で不動産を売却・手放した場合の按分

年の途中で不動産を売却しても、固定資産税の法律上の納税義務者は原則としてその年の1月1日時点の所有者です。
ただし、不動産売買では、引渡日などを基準に固定資産税相当額を売主と買主で日割り精算する慣行があります。

これは税法上の納税義務を分ける制度ではなく、売買契約当事者間の費用負担を調整するものです。
ただし、起算日を1月1日とするか4月1日とするかなど実務上の扱いもあるため、売買契約書で精算方法と基準日を明確にしておきましょう。

被相続人が残した固定資産税の未払い・滞納分の扱い

被相続人が固定資産税を未納のまま亡くなった場合、その納付義務は相続の対象となります。
延滞金が発生しているケースもあるため、相続財産を確認する際は税金の滞納状況も調べることが重要です。

以下では、未納分の承継、相続放棄、滞納時の対応を解説します。

未納分は相続人が引き継いで支払う義務がある

被相続人が生前に負っていた固定資産税の未納分は、相続放棄などをしない限り、原則として相続人が納付義務を承継します。
また、未納額がある場合は、本税だけでなく納期限後に発生した延滞金も確認が必要です。

なお、相続人が複数いる場合の承継範囲は、相続分や地方税法上の規定に基づいて扱われるため、単純に全員が同額を負担するとは限りません。
納税通知書や督促状、自治体への照会で未納状況を確認し、遺産分割とは別に税金の支払方法も整理しておきましょう。

相続放棄をした場合の納税義務の行方

家庭裁判所で相続放棄が受理されると、その人は初めから相続人ではなかったものと扱われるため、原則として被相続人の固定資産税の未納分も承継しません。
ただし、自治体が相続放棄の事実を把握していない場合は、納税通知書や照会書が届くことがあります。

その際は、相続放棄申述受理通知書などを用意し、自治体へ事情を伝えましょう。
また、ほかの相続人がいる場合や次順位の相続人へ相続権が移る場合もあるため、誰が納付義務を承継するか確認することが重要です。

滞納を放置すると督促状や差し押さえのリスクがある

固定資産税を納期限までに納めないと、自治体から督促を受け、延滞金が発生する場合があります。
それでも納付されない状態が続けば、地方税の滞納処分として預貯金や給与、不動産などの財産が差し押さえられ、公売に至るかもしれません。
そのため、納付が難しい事情がある場合は、放置せず早めに市区町村の納税担当窓口へ相談しましょう。

また、一定の要件を満たせば徴収猶予などの制度を利用できる場合があります。
督促を受けてから慌てるのではなく、納期限前から相談することが大切です。

相続した不動産の固定資産税額の調べ方

相続した不動産の固定資産税額は、納税通知書や自治体が発行する証明書で確認できます。
税額を自分で概算する場合も、固定資産税評価額だけでなく課税標準額や税率、住宅用地の特例などを確認することが重要です。

以下では、主な確認方法について解説します。

市区町村から届く納税通知書で確認する

固定資産税額を確認する最も基本的な資料は、市区町村から送付される納税通知書です。
その際、通知書には納税義務者、課税対象となる土地・家屋、課税標準額、税額、納期限などが記載されています。

また、発送時期は自治体によって異なりますが、一般に年度当初から初夏ごろに届きます。
相続直後は被相続人名義や相続人代表者宛てで届くこともあるため、郵便物を見落とさないよう注意しましょう。
通知書が届かない場合や内容が不明な場合は、不動産所在地の市区町村へ問い合わせることが確実です。

役所で固定資産評価証明書・公課証明書を取得する

固定資産評価証明書では、土地や家屋の固定資産税評価額などを確認できます。
一方、公課証明書では課税標準額や税相当額などを確認できる場合がありますが、証明書の名称や記載内容は自治体によって異なるものです。

なお、相続人が取得する場合は本人確認書類に加え、被相続人の死亡や相続関係を確認できる戸籍などを求められることがあります。
代理人が申請する場合は委任状が必要になることもあるため、手数料や必要書類とあわせて自治体の案内を事前に確認しましょう。

固定資産税評価額から自分で税額を試算する方法

固定資産税を概算する場合は、単純に固定資産税評価額へ1.4％を掛けるだけでは正確な税額にならないことがあります。
なぜなら、固定資産税の標準税率は1.4％ですが、自治体が異なる税率を定める場合があり、土地では住宅用地の特例や負担調整措置などによって課税標準額が評価額と異なることもあるためです。

そのため、まず納税通知書や課税明細書で課税標準額を確認し、自治体の税率を掛けて試算しましょう。
都市計画税は、原則として市街化区域内に所在する土地や家屋に課税されるため、対象区域や税率は自治体の案内で確認してください。

固定資産税の相続手続きの流れとやることリスト

相続不動産の固定資産税に関する手続きは、遺産分割、相続登記、自治体への申告を並行して進めることがポイントです。
特に相続登記が未了でも固定資産税の課税は続くため、納税通知書の受取先や現所有者の申告も確認しましょう。

以下で基本の流れについて解説します。

遺産分割協議で不動産の承継者を確定させる

遺産分割協議では、相続人全員で不動産を誰が取得するかを決めます。
承継者が決まれば、将来の固定資産税を誰が実質的に負担するかも整理しやすくなります。
ただし、遺産分割が成立する前でも固定資産税の納付は必要であり、協議が終わるまで税金を待ってもらえるわけではありません。

協議内容を相続登記に使う場合は、遺産分割協議書を作成し、相続人全員の実印や印鑑証明書が必要になるのが一般的です。
そのため、税金の立替分の精算方法も併せて決めておくと安心です。

法務局での相続登記による名義変更

相続によって不動産を取得した場合は、法務局で相続登記を行い、登記名義を被相続人から相続人へ変更します。
相続登記は2024年4月から義務化され、原則として不動産を相続したことを知った日から3年以内の申請が必要です。

ただし、相続登記が完了した時点でその年の固定資産税の納税義務者が直ちに変わるわけではなく、課税は1月1日時点の所有状況を基準にします。
なお、必要書類は相続方法によって異なるため、法務局の案内や司法書士へ確認しましょう。

相続登記が間に合わない場合の現所有者申告

相続登記が終わっていない場合、自治体によっては、地方税法に基づき現所有者を申告するよう求められます。
また、申告期限や様式、添付書類は自治体の条例や案内によって異なるため、死亡届を出しただけで固定資産税の手続きまで完了したと考えないよう注意しましょう。

現所有者申告とは別に、納税通知書の送付先を定める相続人代表者の届出が用意されていることもあります。
そのため、相続登記に時間がかかる場合は、不動産所在地の市区町村へ必要な届出を確認しておくことが大切です。

まとめ：相続した不動産の固定資産税の納税ポイント

相続した不動産の固定資産税は、原則として毎年1月1日時点の所有者を基準に課税され、所有者が亡くなった場合は相続人が納付義務を引き継ぐことがあります。
相続登記が未了でも課税は続くため、納税通知書の送付先や現所有者の申告、未納分の有無を早めに確認しましょう。

また、未払いの固定資産税が相続税の債務控除の対象となる場合や、事業用不動産では必要経費として扱える場合もあります。
負担が重いときは売却や相続放棄、自治体への納付相談も選択肢です。
相続人同士で支払方法を整理し、必要に応じて税理士や司法書士などの専門家へ相談しながら手続きを進めましょう。